Triad City Beat

May 03, 2023

Besonderes Foto: Zu den Dörfern im Wake Forest gehören fast vier Dutzend Häuser, die für Studenten gebaut wurden. (Foto von Will Zimmerman für The Assembly)

Die E-Mail von Kent Strupe erreichte das Büro der Präsidentin der Wake Forest University, Susan Wente, bevor sie es erreichte. Das Gleiche gilt für die Büros des Fußballtrainers, des Polizeichefs von Winston-Salem, eines Stadtratsmitglieds und des vorübergehenden Bürgermeisters.

Nachrichten, die an einem Montag um 7:36 Uhr eintreffen, sind selten ein willkommener Anblick. Noch weniger, wenn in der Betreffzeile „Außer Kontrolle geratene Party“ steht.

Strupe, Gründer und Präsident der gemeinnützigen Organisation Historic Oak Crest, hatte in den letzten sechs Jahrzehnten größtenteils im selben Haus gelebt. Er hatte viele Partys gesehen – oder Zusammenkünfte, Veranstaltungen, Banger, Ragers, wie auch immer man sie nennen will. Er dachte, er hätte alles gesehen.

Das heißt, bis „Die Mutter aller Parteien“ – derjenige, der seine E-Mail am 1. November 2021 veranlasste.

In elf Absätzen, sechs Aufzählungspunkten und zwölf Fotos dokumentierte Strupe, was er an diesem Samstagabend gesehen hatte. In den letzten Zeilen der Nachricht forderte er Rechenschaftspflicht von den vier Footballspielern der Wake Forest University und Ashley Carros, dem Vermieter von 3830 Freds Road. Das neu renovierte Haus liegt direkt hinter der nördlichen Grenze des Campus und grenzt praktisch an Strupes Hinterhof.

In seiner E-Mail fügte Strupe einen genauen, zeitgestempelten Bericht über die Ereignisse der Nacht bei und bemerkte, dass er von Anfang an gerochen hatte, dass sich etwas Unheimliches zusammenbraute.

22 Uhr – Die Autos rollen langsam heran.

Die Gäste kamen in Football-Helmen und Cheerleader-Outfits, Krankenschwesterkitteln, Hasenohren, Panda-Stramplern und Samtjacken im Hugh-Hefner-Stil. Es war Hallo-Wochenende und die Demon Deacons hatten ihren ersten 8:0-Start in der Programmgeschichte. Die Nacht war jung. Die Nachbarn waren es nicht.

23:25 Uhr – Dutzende Autos parken auf beiden Seiten der Freds Road. Die Studenten kommen [weiterhin] zu Fuß an.

12:00 Uhr – Die Party wächst schnell. 40–50 Autos. In der Nachbarschaft kommt es zu mehr Geschwindigkeitsüberschreitungen von mehr als 40 Meilen pro Stunde. [Autos und Studenten] strömten immer noch zu Dutzenden herein.

00:10 Uhr – [Ein Nachbar] ruft die Polizei von Winston-Salem an.

00:13 Uhr – Mein ERSTER Anruf bei der Stadtpolizei.

00:18 Uhr – [Ein anderer Nachbar] ruft die Stadtpolizei an.

00:45 Uhr – Ich rufe die Polizei von Wake Forest an und bitte um Unterstützung … Ich habe mit einem Vorgesetzten gesprochen, aber den Dienst verweigert, da dies nicht in ihren Zuständigkeitsbereich fällt. Mittlerweile gingen viele Anrufe von Nachbarn bei der Stadtpolizei ein.

00:49 Uhr – 500–600 Studierende … Notfall … Alles ist festgefahren und außer Kontrolle. [Nachbarn fahren fort] rufen die Stadtpolizei an und betteln darum, so schnell wie möglich jemanden zu schicken.

Die Bewohner von Oak Crest waren es gewohnt, Strupe in seinen weißen New Balance-Turnschuhen seine Runden durch die Nachbarschaft drehen zu sehen; Es gibt immer Unterstützung zu gewinnen und Aktualisierungen zu melden. Den Nachbarn liegt es am Herzen, den ruhigen Charme von Oak Crest zu bewahren, und niemand ist mehr daran interessiert als Strupe. Doch in der Nacht des 30. Oktober blieb ihm nichts anderes übrig, als das Chaos zu beobachten. Autos und Lastwagen drängten sich wie Sardinen über die hauchdünne Straße. Bremslichter tauchten die Schüler in ein rotes Licht, als sie ins Gebüsch urinierten.

Nachbarn fanden Studenten in ihren Einfahrten geparkt, deren Gärten mit Flaschen und Dosen übersät waren. Es kam zu mehreren schreienden Streichhölzern. Ein Nachbar sagt, sie seien angespuckt worden. Eine 90-jährige Frau, alleinige Bewohnerin eines der beiden Häuser an der Freds Road neben 3830, rief in Panik Strupe an. Es häuften sich Anrufe bei der Universitäts- und Stadtpolizei.

Der einzelne Stadtpolizist, der gegen 1 Uhr morgens eintraf, hatte keine Probleme, das Haus zu finden. Der durchdringende Schleier eines Studenten, der in die Hupe seines Autos drückte, übertönte sogar die Partymusik. Innerhalb von zehn Minuten wurde die Campuspolizei zur Verstärkung gerufen.

Erst gegen 3:30 Uhr morgens verließ der letzte Kreuzer Oak Crest. Aber der Schaden war bereits angerichtet.

„Schön hat nachgelassen!“ Strupe schrieb in seiner E-Mail. „Die Bewohner sind wahnsinnig wütend und wir werden es nicht mehr ertragen!“

Die Polizei hat die vier Fußballspieler nie offiziell angeklagt, auch wenn sie nicht ungeschoren davongekommen sind. Wake Forest verfügt über ein eigenes festgelegtes Verfahren zur Überprüfung und Verurteilung von Verstößen gegen den Verhaltenskodex, und Wiederholungstäter werden häufig mit der strengsten Disziplinarstrafe belegt. Die „Mutter aller Parteien“ war nicht die erste, die die vier Spieler auf 3830 warfen, und am Ende wurde ihr Mietvertrag mit Freds Road LLC gekündigt und sie mussten das Haus räumen.

Aber Strupe und andere hatten noch entschlossenere Maßnahmen gefordert – sie wollten nie wieder einen studentischen Mieter in dem Haus in der Freds Road 3830 wohnen sehen und forderten Wake Forest auf, das Haus auf unbestimmte Zeit von der Liste der genehmigten Unterkünfte außerhalb des Campus zu streichen.

Wake Forest entfernte es nicht und in der zweiten Januarwoche zogen vier neue Studenten ein.

Bald darauf begannen die Nachbarn, ihre Schilder zu drucken und zu verteilen: „Keine NEUEN Studentenwohnungen in Oak Crest.“

Der Konflikt zwischen Universitäten und ihren Nachbarn könnte genauso gut biblisch sein. „Town vs. Gown“ hat tausende Male gespielt – Yale und New Haven, Columbia und Manhattans Morningside Heights, University of Georgia und Athens, Duke und Durham, UNC und Chapel Hill.

Universitäten haben schon immer versucht, über die Campus-Tore hinauszugehen, im wahrsten Sinne des Wortes und im übertragenen Sinne. Je nach Perspektive ist es ein Coup oder ein Fluch.

„Die Interessen einer Universität wurden nie vollständig durch das Unterrichten von Lehrveranstaltungen und die Durchführung von Forschungsarbeiten bestimmt“, sagte Davarian Baldwin, Professor für Amerikanistik an der Trinity University, gegenüber The Assembly. „Schulen sind oft die größten Entwickler in ihren Städten und Gemeinden, und trotz ihrer gemeinnützigen Bezeichnung sind ihre Interessen gewinnorientiert.“

Die Geschichte in Winston-Salem ist sowohl völlig ununterscheidbar als auch absolut einzigartig.

Im letzten Jahrzehnt kam es in den Vorstadtvierteln rund um den Hauptcampus von Wake Forest zu einer starken Zunahme an Studentenunterkünften. Heute sind nur noch wenige unbebaute Grundstücke übrig. Die verbleibenden 16 Hektar auf beiden Seiten der Freds Road – tief im Inneren von Oak Crest versteckt und direkt an die nordwestliche Grenze des Campus geschmiegt – sind von beispiellosem Wert.

Für diejenigen, die seit Jahrzehnten in diesem Viertel leben, liegt der Wert in den Bäumen, dem Charme und der Lebensart. Für Entwickler und LLCs, die bereits 40 Prozent der Häuser in der Nachbarschaft besitzen, handelt es sich um ungenutztes Potenzial. Außerdem: Was sind schon 16 Hektar mehr in der Mitte von 100 bereits erschlossenen?

Was gibt es noch zu retten?

Für Strupe liegt die Antwort auf der Hand.

Ich traf ihn zum ersten Mal an einem hellen Montagmorgen im Oktober auf der anderen Straßenseite seines Hauses, unter der historischen Markierung von Oak Crest.

„Unser Zeichen“, wie Strupe es nennt, war fast auf den Tag genau zwei Jahre zuvor enthüllt worden. Bei der Veranstaltung, die zufällig an seinem Geburtstag stattfand, wurde Oak Crest in das National Register of Historic Places aufgenommen.

Henry William Fries und seine Brüder, Erben einer der bedeutendsten Familien North Carolinas des Industriezeitalters, entwarfen Oak Crest im Juni 1923. „Eine Gemeinschaft von Freunden im Schatten der Stadt“, heißt es in einer ganzseitigen Anzeige der Fries-Brüder veröffentlicht im Winston-Salem Journal. „Wer das Landleben liebt, kann es hier finden, und mit nahen Nachbarn muss man nie einsam sein.“

Die 27 mehrere Hektar großen Waldgrundstücke von Oak Crest waren mit dem Auto von der Innenstadt aus erreichbar, der damals größten Stadt in North Carolina – dem Hauptsitz der RJ Reynolds Tobacco Co. und der Heimat ihrer weitläufigen Zigarettenfabriken. Selbst auf den kleinsten Grundstücken könnten große Häuser Platz finden. Einige kauften mehrere zusammenhängende Grundstücke und zogen mit ihrer Großfamilie um. Mit seinen Bäumen, Seen, Teichen und grasbewachsenen Hügeln wurde Oak Crest zu einem ländlichen Zufluchtsort direkt außerhalb der Stadtgrenzen.

Das Viertel zog im Nachkriegsjahrzehnt mehr Familien an und vergrößerte sich zum Ausgleich. Der Feldweg wurde mit Sand und Lehm geglättet und die ursprünglichen Parzellen in kleinere Parzellen unterteilt.

„Menschen, die hierher gezogen sind, haben es geliebt“, sagt Strupe, dessen Eltern 1958 ein Ranchhaus in der Nachbarschaft kauften. „Jeder kannte seine Nachbarn … Bei uns leben immer noch viele Menschen in der zweiten und dritten Generation.“

Im Jahr 1956 zog das Wake Forest College 100 Meilen westlich von seinem ursprünglichen, gleichnamigen Standort nördlich von Raleigh auf ein vom Reynolds-Anwesen gespendetes Stück Land, das an Oak Crest im Südosten grenzt.

Viele der Verkaufsargumente, die Familien nach Oak Crest gelockt hatten, waren für das College gleichermaßen attraktiv: das weitläufige Gelände mit seinen prächtigen Magnolien und ein paar Ringelblumen und Sonnenblumen sowie die Nähe zur Innenstadt von Winston-Salem.

Wake Forest verschaffte Oak Crest neue Aufmerksamkeit. Straßen wurden mit Kies und Teer gepflastert, Grundstücke wurden weiter unterteilt und die Bebauung entwickelte sich weiter. Viele der Mitte des 20. Jahrhunderts erbauten Häuser waren mit Mieteinheiten wie Dachgeschoss- oder Garagenwohnungen ausgestattet. Andere umfassten Erweiterungen, um den Heimbetrieben gerecht zu werden: eine Arztpraxis, zwei Floristen, ein Schönheitssalon und ein Kindergartenzentrum.

Dozenten und Mitarbeiter strömten in Scharen zu Häusern, die nur wenige Gehminuten vom Campus entfernt waren. Studenten begannen, mehr Mieteinheiten zu belegen.

Strupe wurde 1964 geboren, drei Jahre bevor die Schule zur Universität wurde.

Er verließ Oak Crest Ende der 80er Jahre und kehrte Anfang der 2000er Jahre zurück, um sich um seine alternden Eltern zu kümmern. Strupe war enttäuscht, als er feststellte, dass alle Häuser zwar noch da waren, er aber die Menschen, die darin lebten, nicht mehr kannte.

Wie viele andere Schulen im ganzen Land stieg auch die Gesamtzahl der eingeschriebenen Schüler in Wake Forest stetig an – von unter 4.800 im Jahr 1982 auf 6.300 im Jahr 2000 und jetzt auf fast 9.000. Ebenso groß war der Bedarf an Studentenunterkünften außerhalb des Campus.

Im Jahr 1980 lebten die meisten Studenten in Oak Crest verstreut zwischen Garagen- und Dachgeschosswohnungen. Doch als die ältere Generation älter wurde, kauften Vermieter mehr verfügbare Immobilien und wandelten sie in Studentenwohnheime um. Bis 2019 beherbergte die Universität Studenten, Gastprofessoren oder andere Mitarbeiter in 19 der 195 Häuser des Viertels. Weitere 63 Wohneinheiten wurden ausschließlich von Studenten bewohnt.

„Das ist nicht das Viertel, in dem wir aufgewachsen sind“, sagt Strupe.

In den Vierteln rund um die Wake Forest University gab es seit Mitte des 20. Jahrhunderts Studentenwohnheime in Form von Mieteinheiten. Zuerst gab es Garagen- oder Dachgeschosswohnungen, dann kamen in den 80er und 90er Jahren die ersten komplett bewohnten Studentenwohnheime hinzu. Erst in den 2010er Jahren wurden Wohnheime, die speziell für Studenten konzipiert wurden, mehr zur Norm.

Ashley Carros stand im Mittelpunkt dieser Verschiebung.

In einem eleganten Anzug und einer modisch gemusterten Jacke spricht Carros über den Studentenwohnungsmarkt wie Jobs das iPhone oder Walt Disney: mit der Leidenschaft und Überzeugung eines Schöpfers.

Mit einem Abschluss in bildenden Künsten von Vanderbilt und einem reichen Familienwissen über Immobilien entwickelte sie das Modell, das heute das Studentenwohnheim rund um Wake Forest definiert.

In anderen Teilen des Landes entwickelten sich Studentenwohnungen zu Beginn des 21. Jahrhunderts zu einem eigenständigen Geschäft. Erst 2011 sah Carros bei einem Besuch der Elon University mit ihrem Sohn, was an anderen Schulen angesagt war. Sie kehrte nach Winston-Salem zurück und war davon überzeugt, dass es dort einen riesigen, aber unerschlossenen Markt gab, den sie bedienen konnte. „Niemand hier hat etwas für Studenten entworfen“, sagte Carros.

„Ich wusste, dass es ganz in der Nähe von Wake ein Gebiet gab, das nicht wirtschaftlich unterstützt wurde und in dem es stark marginalisierte Häuser gab, unsichere Häuser, die ständig zum Verkauf auftauchten“, sagte Carros. „Häuser, die auch nur annähernd dem entsprachen, was ich bereits besaß, die älter oder ungepflegt waren, begann ich zu kaufen.“

Mit Hilfe eines Winston-Salem-Bauunternehmers baute Carros ihre ersten fünf kleinen Häuser im Landhausstil gleich um die Ecke des Campus – „lustig und farbenfroh“, sagt sie, mit vier Schlafzimmern und vier angrenzenden Badezimmern. Im Herbst 2012 zogen ihre ersten Mieter ein.

Die Miete pro Schlafzimmer war vergleichbar mit der Miete, die man in einem städtischeren Gebiet finden würde, aber Studenten aus Wake Forest, die unbedingt in einer voll bewohnten Studentensiedlung wohnen wollten, verschlangen die Mietverträge. Innerhalb weniger Monate riefen Studenten an, um ihre Namen für Mietverträge schon Jahre im Voraus einzureichen. „Ich habe mich umgesehen und mich gefragt: Wie kann ich dieses Viertel weiter verbessern?“ sagte Carros.

Carros sagte, ein Großteil des Wohnungsbestands, den sie seitdem gekauft und saniert habe, sei funktional veraltet – ein schlecht strukturiertes Badezimmer, eine Küche ohne Platz für eine Spülmaschine, ein Schlafzimmer, das mit einem Schlafzimmer verbunden ist, das mit einem Badezimmer verbunden ist. Es war eine Belastung für die Immobilienwerte.

Carros' LLC begann mit der Zusammenstellung von mehreren Hektar großen Grundstücken in den Vierteln rund um Wake Forest und kaufte „sehr alte Häuser, entweder verlassen, marginalisiert“ oder solche, die ältere Hausbesitzer unbedingt verkaufen wollten. Viele der Grundstücke waren größer als 20.000 Quadratfuß, das Gebiet wurde jedoch für Ein- oder Mehrfamilienhäuser mit einer Mindestgrundstücksgröße von 9.000 Quadratfuß ausgewiesen. Durch die Aufteilung zusammenhängender Parzellen konnte Carros auf dem Grundstück mehrere neue Häuser bauen.

Mehr hochwertige Häuser bedeuteten mehr Steuereinnahmen, was auf kommunaler Ebene einen Reiz hatte: „Wenn man ein 50.000-Dollar-Haus abreißt und es durch zwei 350.000-Dollar-Häuser ersetzt, erhöht sich die Steuerbemessungsgrundlage um ein Vielfaches“, sagte sie.

Im Jahr 2018 eröffnete Carros das neue Deacon Rental Properties, ein Anwesen mit 60 Wohnungen, nur einen Steinwurf von der Universität entfernt.

Abgesehen von der Außenfarbe der Häuser – Himmelblau, Olivgrün, tiefes Kastanienbraun oder gebranntes Orange – waren die Strukturen nahezu identisch. Die Innenausstattung war direkt aus dem Katalog eines Designers übernommen: Marmorarbeitsplatten, trendige Frühstücksbars, hochwertige Edelstahlgeräte.

Innerhalb des Komplexes waren die einzigen Nachbarn der Studenten andere Studenten. Sie konnten die äußere Nachbarschaft weder sehen noch hören, und sie gingen davon aus, dass die äußere Nachbarschaft sie weder sehen noch hören konnte. Da niemand da ist, der sich mit der Late-Night-Musik herumschlägt, können die Partys bis in den Sonnenaufgang hinein rollen.

„Wir hatten einen Bereich, der sich im Abwärtstrend befand, neu konzipiert und neu erfunden, ihn verbessert und ihn mit der Schule verbunden“, sagte Carros. „Die Schüler waren begeistert.“

Es dauerte nicht lange, bis andere örtliche Bauunternehmer ihren Erfolg bemerkten. Konkurrierende Gemeinden schossen wie Bäume aus dem Boden und übertrafen die anderen mit eleganten Möbeln, Feuerstellen, Pools, Basketballplätzen, Fitnessstudios und Clubhäusern.

„Es ist unglaublich lukrativ, der Markt wäre verrückt, wenn er nicht darauf reagieren würde“, sagte Jeff MacIntosh, Ratsmitglied des Northwest Ward von Winston-Salem, zu dem die Universität und die umliegenden Straßen gehören. „Der Entwickler verdient viel Geld, aber die Leute, die zuvor in der Gemeinde gemietet haben, werden verdrängt.“

Den Bewohnern, die in der Gegend geblieben sind, ist das Anwesen von Carros und denen, die nach ihrem Vorbild gebaut wurden, nicht sympathischer. Die Schüler können diese Nachbarn vielleicht nicht sehen, aber die Nachbarn sagen, dass sie mehr Verkehr, Lärm und Menschen sehen und hören können. MacIntosh sagt, dass es oft diese Nebenwirkungen sind, die Besorgnis und Angst hervorrufen, und nicht die Zunahme der Dichte an sich.

Samstage sind notorisch schlecht geworden, und die sechs oder sieben Wochenenden, an denen die Demon Deacons Heimspiele spielen, sind schlimmer als der Rest. Ein Nachbar, der nach dem Anpfiff durch das Gelände geht – sobald die Kinder im Studentenbereich untergebracht sind – sagt, die Straßen sehen aus, „als wäre eine Bombe explodiert“.

Schwarze Planen, die zwischen Häusern und Bäumen gespannt waren und die Feierlichkeiten des Morgens vor den neugierigen Blicken der Nachbarn und der Polizei schützen sollten, hingen schlaff im Wind. Zerbrochene Solobecher und plattgedrückte Bierdosen bedeckten Einfahrten und Höfe. Ausrangierte Schuhe hängen an Telefonkabeln.

Ein Wochenende ohne Notruf ist eine Seltenheit, aber die Bewohner sagen, dass es nur wenige Rundgänge durch Stadtpolizisten gibt. Der Campus-Polizei fehlt die Zuständigkeit, auf Probleme zu reagieren, die über Campus-Eigentum hinausgehen, und Stadtbeamte haben oft dringendere Angelegenheiten zu erledigen als Beschwerden wegen Lärmbelästigung.

Wake Forest wiederum ist sich im Laufe des letzten Jahrzehnts der Auswirkungen ihrer Schüler auf die Gemeinschaft bewusster geworden. Die Universität predigt gute Nachbarschaft durch ein Orientierungsprogramm, das die Erwartungen an das Leben außerhalb des Campus darlegt, aber es bestehen weiterhin Probleme.

Die Universität ist unter den Peer-Institutionen insofern einzigartig, als Wohnheime außerhalb des Campus vom Office of Residence Life and Housing genehmigt werden müssen. Ein unterzeichneter Vertrag zwischen Vermietern und der Universität gewährt Wake Forest das Recht, einen Mietvertrag zu annullieren, falls sich herausstellt, dass studentische Mieter gegen den Verhaltenskodex der Universität verstoßen.

„Mir sind keine anderen Schulen [mit einer vergleichbaren Klausel] bekannt“, sagt Julia Jackson-Newsom, leitende Beraterin der Universität für Planung und Partnerschaften. „Wir haben mehr Kommunikation. Mehr Kontrolle.“

Ab 2015 begann die Universität damit, Beschwerden aus der Nachbarschaft im Zusammenhang mit Unruhen außerhalb des Campus zu verfolgen. In diesem Kalenderjahr gingen bei der Schule 59 Vorwürfe ein. Bis 2020–2021 war diese Zahl auf 105 gestiegen.

Wake Forest prüft jeden Vorwurf. Laut Jim Settle, Associate Dean of Student Conduct, werden über 90 Prozent der Fälle intern gelöst, wobei die meisten Ergebnisse pädagogischer und präventiver Natur sind.

Anwohner aus der Nachbarschaft berichten von schönen Erinnerungen an Entschuldigungsbriefe von Studenten, die angeblich jedes Jahr in zunehmender Zahl auftauchen. Die Schüler berichten von weniger schönen Erinnerungen an das Durchklicken von Online-Modulen zur Alkoholaufklärung, in denen verantwortungsvolle Trinkgewohnheiten ermahnt werden. Schwerwiegendere Disziplinarmaßnahmen werden selten verhängt. Laut Settle wurde in den letzten Jahren nur einer Handvoll Studenten das Privileg, außerhalb des Campus zu leben, entzogen.

Für Nachbarn ist die Ruhepause immer nur flüchtig. Die Mieter wechseln alle neun Monate. Im Guten wie im Schlechten werden die Nachbarschaftsbeziehungen jedes Jahr im August auf den Nullpunkt zurückgesetzt.

Und es kommen immer mehr Mietverträge.

Als die 2020er Jahre näher rückten, ging Carros der Platz aus. Im April 2018 verkaufte sie Deacon Rental Properties für 21 Millionen US-Dollar an eine LLC mit Sitz in Delaware und zog zu ihrem nächsten „Aufräumbereich“ am nahegelegenen Wakefield Drive. „Ein Bauernhof mit einem Teich, einer Scheune und einem kleinen Haus“, sagte sie. „Wir haben es abgerissen, unterteilt und in 14 vollmöblierte Studentenwohnheime eingebaut.“

Was Carros Aufräumen nennt, nennt Strupe „Gier“.

Im November 2020 kaufte Carros‘ neue LLC, College Corner Properties, das Haus in der 3830 Freds Road und die dazugehörigen 16 Hektar. Kurz darauf tauchten Strupe und eine andere Assistenzärztin in ihrem Büro auf und wollten von ihren Plänen erfahren.

Obwohl sie Carros an diesem Tag nicht sehen konnten, konnte Strupe die Schrift an der Wand lesen.

„Das Einzige, was wir tun müssen, ist das, was sie bereits getan hat“, sagt Strupe. „Genau das wollen wir nicht.“

Frühere Studentenwohnheime wurden in Gegenden gebaut, in denen es nicht über das nötige politische Kapital zum Widerstand verfügte – Viertel mit älteren und wirtschaftlich benachteiligten Bewohnern, darunter viele Schwarze und Latinos. Aber die Bewohner von Oak Crest waren bereit zu kämpfen.

An einem Frühlingsnachmittag im Jahr 2021 organisierte Stupe ein Treffen im Campus Gas, einer örtlichen Bar und Grill und dem einzigen Nichtwohngebäude in Oak Crest. Stupes Nachbarn drängten sich um hölzerne Picknicktische und unter rubinroten Sonnenschirmen und sahen aufmerksam zu, wie er eine übergroße Karte der Nordgrenze der Universität und der umliegenden Straßen entfaltete.

Strupe sagt, das sei ungefähr die Zeit gewesen, als Carros‘ Ehemann ankam. „Mit ihrem Landvermesser. Ungebeten.“

„Wenn Sie hier bauen müssen, achten Sie darauf, dass es sich in die Nachbarschaft einfügt und das Erscheinungsbild und die Atmosphäre eines historischen Viertels erhält“, sagte Strupe.

„Aber die Häuser in der Nachbarschaft sind nicht historisch“, sagte Carros später gegenüber The Assembly. „Was ist passiert? Ist Gettysburg hierher gekommen? Wie können diese Häuser historisch sein, wenn die Menschen, die in ihnen leben, älter sind als die Häuser selbst?“

Carros war beim Campus-Gas-Treffen nicht anwesend, sagt aber, ihr Mann sei mit Fragen zu Entwicklungsplänen überhäuft worden. Es wurden keine endgültigen Antworten gegeben – sie versuchten immer noch zu entscheiden, was mit den 16 Hektar geschehen sollte.

Der einzige Teil, an dem sie festhielten, war die Wiederherstellung des alten Glanzes des Hauses 3830.

Als es 1959 gebaut wurde, gehörte das Haus zu den schönsten in der Nachbarschaft. Auf dem Anwesen befanden sich eine Scheune, ein Grillplatz, eine Werkstatt und ein Partyhaus für die Bewirtung von Geschäftskunden.

Wenn Strupe und Carros sich in irgendetwas einig sind, dann darin, dass der erste Auftrag von Freds Road LLC – die Renovierung von 3830 im Sommer 2021 – ein Erfolg war.

„Das Haus sieht wirklich gut aus“, sagt Strupe im Nachhinein. „Wenn sie selbst eingezogen wäre, hätten wir kein Problem gehabt.“

Aber die neuen Bewohner waren stattdessen die vier Footballspieler, die den größten Wutanfall warfen, den Oak Crest je gesehen hatte.

Zu diesem Zeitpunkt hatte Carros noch nicht mit der Erschließung der anderen 16 Hektar begonnen. Dennoch werteten Strupe und Co. die „Mutter aller Parteien“ im Oktober 2021 als unheilvolles Zeichen. Was könnte passieren, wenn dieses Haus eines von 30 Studentenhäusern wäre?

In den Tagen nach der Party rief Strupe zu einer Notfallsitzung der „University Area Community Partnership“ auf. Die Dialoggruppe – zu der Universitätsverwalter, Mitglieder der städtischen Polizeibehörden, Einwohner von Oak Crest und Beamte anderer lokaler Nachbarschaftsorganisationen gehören – wurde von der Wake Forest University ausgerichtet und traf sich alle zwei Monate.

„Die Treffen ermöglichen es uns, die Kommunikationswege so offen wie möglich zu halten“, sagt Jackson-Newsom, ein Moderator der Treffen.

Bei der Dringlichkeitssitzung Anfang November forderte Oak Crest die Universität auf, den Mietvertrag für Studenten und Sportler zu kündigen und das Haus 3830 von der Liste der genehmigten Unterkünfte außerhalb des Campus der Universität zu streichen. Die Universität handelte nur auf Ersteres.

Settle sagt, dass es selten vorkomme, dass ein Mietvertrag gekündigt werde und Studenten gezwungen würden, auf den Campus zurückzukehren; Schätzungen zufolge kommt es weniger als einmal pro Jahr vor. Obwohl es Landesgesetze gibt, die die Durchsetzung dieser Mietverträge regeln, haben Vermieter die Universität nie wegen der Berufung auf die Klausel angefochten.

Noch abstoßender empfinden Anwohner die Fremdvergleichsklausel der Universität. Sie zitieren die Bestimmung als eine Möglichkeit für die Verwaltung, Interesse an ihren Anliegen vorzutäuschen, indem sie das Gespräch auf das Verhalten der Schüler verlagern.

Faule Äpfel sind sicherlich Teil des Problems, aber das Hauptproblem für die Bewohner von Oak Crest ist der Verzicht der Universität auf die Verantwortung. Wake Forest hat die Bedingungen geschaffen, die den Bau von Freds Road unmittelbar bevorstehen ließen, und die Nachbarn haben das Gefühl, dass sie dem Trocknen überlassen wurden.

„Sie hören sich unsere wiederholten Beschwerden an, aber es kommt nie etwas dabei heraus“, sagt Stephanie Koscak, Geschichtsprofessorin am Wake Forest und seit 2015 in Oak Crest ansässig.

Die Schilder mit der Aufschrift „Keine neuen Studentenwohnungen“ haben als letzten Protest gegen die Bebauung der Freds Road irgendwie funktioniert.

Carros sagt, dass Studentenwohnheime, wenn sie überhaupt einbezogen werden, nur einen Bruchteil des Anteils ausmachen werden. Die Bewohner von Oak Crest haben mit ihren Schildern ihr Geschäft abgeschreckt. „Niemand will dort drüben wohnen“, sagt sie.

Anwohner sagen, dass sie mit den Schildern nie die Absicht hatten, den Schülern das Gefühl zu geben, unwillkommen zu sein. „Sie sagen nicht, dass es in Oak Crest keine Studenten mehr gibt“, erklärt der Bewohner Dave Stith. „Wir haben nichts gegen die Studentenwohnheime hier. Wir wollen nur keine neuen Wohnsiedlungen für Studenten.“

Der englische Professor Dekan Franco schloss sich dieser Meinung an. In einem Brief an die Studentenzeitung von Wake Forest erklärte er, die Sorge des Viertels gelte nicht den Studenten, sondern vielmehr dem „Immobilienentwickler, der nicht zögert, dem ein Ende zu bereiten, was seit Generationen von Bewohnern ein ruhiger Lebensstil war.“

Wenn „billige, wegwerfbare Unterkünfte, wie der Schandfleck“ von Carros' lustigen und farbenfrohen Studentenheimen, nach Oak Crest käme, fuhr Franco fort, „werden die in den Wäldern lebenden Hirsche weiterziehen oder sterben … die Temperatur wird steigen, der Verkehr wird sich verdreifachen, [und] der Lärm wird zunehmen.“

Carros hat Francos Brief gelesen. „Die Rehe kommen immer noch, Schatz“, sagt sie. „Und wir ignorieren die Community nicht.“

Getreu ihrem Wort saß Carros im Februar 2023 zu einem Gespräch in Stiths Küche. In einem Treffen, das er als „freundlich und offen“ bezeichnete, bestätigte Carros die Entwicklung der Freds Road, berichtete jedoch, dass der Stadt noch keine offiziellen Pläne vorgelegt worden seien.

Mindestens drei Möglichkeiten lagen noch auf dem Tisch: Freds Road könnte eine geschlossene Wohnanlage mit großen Häusern werden; die 16 Acres könnten in bis zu 30 Parzellen aufgeteilt werden; Das Grundstück könnte umgewidmet werden, um einen Apartmentkomplex zu ermöglichen.

Bei einer Aufteilung in 30 Grundstücke könnten entlang der Freds Road maximal 60 Gebäude errichtet werden.

Auch wenn es unwahrscheinlich ist, dass sich die Freds Road im nächsten Jahr zum Studentenviertel der Albträume von Oak Crest entwickelt, besteht echte Angst davor, was passieren könnte, wenn die Studentenschaft auf der anderen Straßenseite weiter wächst.

Die Verwaltung von Wake Forest behauptet, dass es keine Pläne für eine Erhöhung der Einschreibungen gibt, aber die Bewohner von Oak Crest sind schon lange genug hier, um den allgemeinen Trend zu kennen.

Unabhängig davon, wer in die Freds Road zieht, sagen die Bewohner, dass Entwicklungen jeglicher Art eine Folge der Expansion der Universität seien. „Wake Forest wird es niemals wagen, auf eine Weise zu handeln, die dem menschlichen Wohlergehen seiner Anwohner dient“, sagte Franco und bezeichnete „die zynische Erweiterung der Universität als Verrat an ihrem Motto: Pro Humanitate.“

Carros hatte sich zuvor an die Universitätsverwaltung gewandt, um zu erfahren, ob sie daran interessiert sei, das Land zu kaufen oder eine Art Partnerschaft einzugehen. Carros sagt, Wake Forest habe bisher kein Interesse gezeigt.

Auch von der Universität hat Strupe in letzter Zeit nicht viel gehört. Im vergangenen Herbst zog er sich von seiner Funktion als Präsident des Historic Oak Crest zurück und nahm seitdem an keinem der Treffen der University Area Community Partnership teil.

Er blickt mit einer Mischung aus Würde und Ernüchterung auf seine Zeit an der Spitze der gemeinnützigen Organisation zurück. Egal, was als nächstes kommt, es ist seine Nachbarschaft. Er ist hier gepflanzt und die Wurzeln wachsen tief.

Die Versammlung veröffentlicht ausführliche Berichte über Macht und Stellung in North Carolina. Sie starteten im Februar 2021 mit dem Schwerpunkt auf interessantem und differenziertem Journalismus über unseren Staat. Erfahren Sie mehr über sie auf theassemblync.com.

Will Zimmerman schloss im Mai 2023 sein Studium an der Wake Forest University mit einem interdisziplinären Abschluss in Film, Journalismus und kreativem Schreiben ab. Er interessiert sich für narratives und dokumentarisches Geschichtenerzählen in schriftlichen und visuellen Medien, die er sowohl in Winston-Salem als auch in seinem Heimatstaat New York erforscht hat.

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