Der 500-Millionen-Dollar-Lagerkomplex in New York City zeichnet sich ab

May 19, 2023

Das 500 Millionen US-Dollar teure Bronx Logistics Center befindet sich auf 14,2 Hektar, einem der größten Projektstandorte New Yorks. Foto mit freundlicher Genehmigung von ARCO Design/Build Industrial

Einer der größten Projektstandorte in New York City – das 14,2 Hektar große Gelände, auf dem das 500 Millionen US-Dollar teure Bronx Logistics Center kurz vor seiner Fertigstellung steht – begann hauptsächlich als dreidimensionales Puzzle. Die Projektleiter mussten zusammenrechnen, wie viel Land sie erwerben konnten, dann darüber verhandeln, wann sie es besetzen könnten, und schließlich die Entwurfsiterationen für verschiedene potenzielle Standortlayouts abschätzen, bevor überhaupt der Spatenstich gemacht wurde.

Die Flexibilität, die bereits für den Baubeginn erforderlich war, wurde zu einem bestimmenden Thema, das sich durch alle Projektphasen zog – und wird ein Hauptmerkmal sein, das potenziellen Mietern des 585.000 Quadratmeter großen, zweistöckigen Lagerhauses an der Grenze von Mott Haven in der South Bronx vermarktet wird und Melrose, nur wenige Minuten von Manhattan entfernt.

Das Lager wird über Ladestationen für Elektrofahrzeuge für 25 % aller Parkplätze und eine 3-MW-Solaranlage auf dem Dach verfügen. Es verfügt außerdem über ein erweiterbares 7.000-Ampere-Schaltanlagensystem und hochkarätige Lebenssicherheitstechnologie. Rendering mit freundlicher Genehmigung von ARCO Design/Build Industrial

Die hochmoderne Anlage, die im dritten Quartal fertiggestellt werden soll, wird in der Lage sein, einen oder zwei große Mieter oder mehrere kleinere Mieter zu unterstützen – und dabei die gleichen Annehmlichkeiten, den gleichen Zugang und die gleiche Technologie bieten, die Benutzer in einem neuen Lagerhaus erhalten können im Zentrum von New Jersey, sagt Ryan Nelson, Geschäftsführer von Turnbridge Equities, dem Hauptentwickler des Projekts.

Viele dieser Merkmale seien das Ergebnis der 2018 begonnenen Bemühungen, einen städtischen Standort zu sichern, der für moderne Lagerhäuser geeignet sei, sagt er. „Es handelte sich um eine Ansammlung von fünf Objekten. Wir begannen mit dem größten.“

Auf dem ursprünglichen 8 Hektar großen Grundstück, das größtenteils einem Betonrecyclingbetrieb gehörte und von diesem genutzt wurde, gab es auch zwei weitere Mieter, deren Mietverträge noch sieben Jahre liefen, so dass die Entwickler über Übernahmen verhandeln mussten, bevor sie zum nächsten Teil des Puzzles kamen, sagt er. Dieser erste Deal war der Auslöser für den nächsten, da ein Mieter ein angrenzendes Grundstück besaß, fügt er hinzu.

Die 585.000 Quadratmeter große, zweistöckige Anlage liegt an der Grenze der Stadtteile Mott Haven und Melrose in der South Bronx, nur wenige Minuten von Manhattan entfernt. Rendering mit freundlicher Genehmigung von ARCO Design/Build Industrial

„Wir konnten etwas strukturieren, bei dem wir nicht nur ihren Mietvertrag aufkauften, sondern auch ihre Immobilie kauften“, sagt Nelson. „Wir machten einfach weiter, Grundstück für Grundstück.“

Zu diesem Zeitpunkt hatten Turnbridge und der leitende Mitentwickler Dune Real Estate Partners ARCO Design/Build Industrial als Architekten und Bauunternehmer engagiert und begannen mit der Ausarbeitung jeder Kombination.

„Da wir darüber nachdachten, eine Immobilie hinzuzufügen, machten wir einen neuen Entwurf“, sagt er. „Wenn wir nur das bekommen, wie sieht die Seite dann aus?“

Das fünfte Anwesen eröffnete die größte Größe und Flexibilität, sagt Nelson. Das Gelände an der East 149th Street weist ein Gefälle von 30 Fuß auf, sodass das Team einen ebenerdigen Eingang hinzufügen konnte, über den LKWs den Bruckner Expressway verlassen und direkt zu den Laderampen im zweiten Stock rollen können.

Das bedeutet, dass jede Etage eigene Grundstückseingänge und Gebäudezugänge haben kann, fügt er hinzu. „Dieser letzte Standort war für uns von großer strategischer Bedeutung.“

Der monatelange Design-Mapping-Prozess führte schließlich zu einem optimalen Ergebnis, sagt Alex Edgar, ARCO-Vizepräsident.

„Es hat irgendwie perfekt geklappt“, sagt er. „Turnbridge hat es wirklich gut gemacht, die Leute nicht Nein sagen zu lassen, über den Tellerrand zu schauen und ziemlich komplizierte Geschäfte zu machen.“

ARCO Design/Build Industrial, der Architekt und Auftragnehmer des Projekts, entwarf Kombinationen möglicher Layoutkonfigurationen, während die Entwickler das Projektgelände Parzelle für Parzelle erwarben. Foto mit freundlicher Genehmigung von ARCO Design/Build Industrial

Die Lage des neuen Zentrums ist ein Markenzeichen – fünf Minuten von Manhattan entfernt und in der Nähe von vier Interstate Highways, dem von Lastkähnen überfüllten East River, einem aktiven Güterbahnhof und verschiedenen U-Bahn-Haltestellen.

Ein weiteres wichtiges Element ist eine Seltenheit für städtische Lagerhäuser: eine Fülle von Parkplätzen für Mitarbeiter und Kunden sowie Fahrzeuglagerflächen mit einer Fläche von 730.000 Quadratmetern für Autos, Lastwagen und Anhänger. Dazu gehören 170.000 Quadratfuß Parkplatz auf dem Dach, 300.000 Quadratfuß in einem angrenzenden Gebäude und ebenerdige Flächen, die insgesamt 1.500 Anhängerstellplätze schaffen. „Es ist für uns eine weitere Möglichkeit, das anzugehen, was ein Mieter, der nach New York City kommt, normalerweise nicht bekommen kann“, sagt Nelson.

Die Anlage wird über weitere moderne Annehmlichkeiten verfügen, darunter Ladestationen für Elektrofahrzeuge für ein Viertel aller Parkplätze und eine 3-MW-Solaranlage auf dem Dach. Es verfügt außerdem über ein erweiterbares 7.000-Ampere-Schaltanlagensystem und hochkarätige Lebenssicherheitssysteme, sagt Edgar.

Das Gebäude kann eine Reihe möglicher Mieter beherbergen, darunter Standard-Einzelhandels- und E-Commerce-Lagerflächen, Lieferlogistikbetriebe, Unterhaltungsstudios und sogar Kühllagerunternehmen, die den Bedarf des nahegelegenen Hunts Point, dem Großhandelszentrum für frische Lebensmittel der Stadt, ergänzen würden. „Wir haben versucht, den größten Querschnitt anzusprechen“, sagte Nelson. „Es ist das modernste Design, das man heute für die Logistik haben kann.“ Die Entwickler gaben keine Namen der unterzeichneten Mieter oder Interessenten bekannt.

Das strukturelle Design des Anwesens entspricht auch den Erwartungen moderner Lagerhäuser – mit einer lichten Deckenhöhe von 32 Fuß, breiten Säulenspannweiten und einer Ladekapazität von 500 Pfund pro Quadratfuß auf beiden Etagen, sagt Edgar.

Der Bau verlief seit dem Spatenstich im Jahr 2021 ohne Unterbrechungen, was dazu führte, dass die Fundamente Anfang letzten Jahres fertiggestellt wurden, die Stahlmontage im späten Frühjahr begann und im Spätsommer endete und die Einfriedung der vorgefertigten Wände im Herbst erfolgte, sagt Edgar. Die Arbeiten an der vorgefertigten Garagenstruktur begannen letzten Monat, wobei das Team auch die MEP-Ausrüstung und die Fassade des Lagers installierte. In einigen Monaten soll mit dem Mieterausbau begonnen werden, sagt er.

Ein angespannter Vermietungsmarkt mit landesweit nur 3 % Leerstand – und anhaltender Rückenwind für die Vermietung durch den E-Commerce-Boom und eine Verlagerung auf inländische Lieferketten – könnte zu sofortiger Mieterarbeit führen, sagt Nelson.

„Wir haben noch keinen Rückgang der Mieternachfrage gesehen“, sagt er. „Es ist einfach so wenig Platz vorhanden.“

Aufgrund von Wertanalysen und Kosten-Nutzen-Studien entschied sich das Team für einen Stahlrahmen für das Hauptlager, Fertigteile für die Wände und die angrenzende Parkstruktur sowie Ortbeton für die Bodenplatten und das Dach im ersten und zweiten Stock. Foto mit freundlicher Genehmigung von ARCO Design /Industriell bauen

Obwohl es beim Bau nur wenige Probleme gab, stieß das Team schon früh auf Hürden, um sicherzustellen, dass die Anlage über ein stabiles Fundament verfügt, sagt Edgar. „Wenn Sie ein schweres, 100 Fuß hohes Gebäude bauen, sollten Sie sich als Erstes ansehen, was sich unter der Erde befindet und ob es [die Struktur] halten kann?“ er sagt.

Nach dem Abriss bestehender Strukturen führte das Team Testbohrungen und geotechnische Untersuchungen durch und stellte fest, dass nur ein Teil des Geländes auf Grundgestein lag oder der Boden im Laufe der Zeit verdichtet war, sagt Edgar. Der größte Teil der Grundfläche befand sich auf weichem Boden und Aufschüttungen, was die Installation eines starren Einschlusssystems zur Bodenverbesserung erforderte, sagt er.

Dieses System erforderte das Bohren in einer Tiefe von 50 bis 70 Fuß und das Einspritzen einer Stein- und Betonaufschlämmung in den Boden, um Fundamentpfeiler zum Halten der Erdgeschossplatte zu schaffen, sagt Edgar. Insgesamt goss das Team 5.847 Stein- und Zuschlagstoffpfeiler.

Sobald das Fundament errichtet war, wählte das Team anhand von Wertanalysen und Kosten-Nutzen-Studien einen Stahlrahmen für das Hauptlager, Fertigteile für die Wände und die angrenzende Parkstruktur sowie Ortbeton für die Platten des ersten und zweiten Stockwerks Dach, laut Edgar.

„Wir haben eine Reihe von Konzepten übernommen und miteinander kombiniert, um sicherzustellen, dass wir so wirtschaftlich wie möglich sind und gleichzeitig die Funktionalität beibehalten“, sagt er. „Es kommt nicht oft vor, dass alle drei Elemente in einem [Lager-]Projekt vorhanden sind.“

Während die Nähe ein Vorteil ist, brachte die an das Gelände angrenzende Eisenbahn auch Komplexität mit sich, da Genehmigungen der Bahnlinien Amtrak und CSX erforderlich waren, um genau festzulegen, wo die Kräne stehen würden und wie groß der Schwenkradius der einzelnen Kräne sein würde, sagt Nelson.

Eine an das Gelände angrenzende Eisenbahnlinie sorgte für einige Komplexität, da Genehmigungen von Amtrak und CSX erforderlich waren, wo Kräne platziert werden konnten und wie groß der Schwenkradius jedes Krans sein konnte. Foto mit freundlicher Genehmigung von ARCO Design/Build Industrial

Der Schwerpunkt auf der Unterbringung einer unterschiedlichen Anzahl oder Art von Mietern erforderte auch einen Entwurf mit einer vielseitigen Säulenanordnung und einer flexiblen Bodenplatte, sagt Nelson.

Ein vorrangiges Ziel bestand darin, sicherzustellen, dass die zweite Etage genauso funktional ist wie das Erdgeschoss, sagt Edgar.

„Wir haben die lichten Höhen gleich gehalten und dafür gesorgt, dass wir eine LKW-Anlegestelle im zweiten Stock haben“, sagt er. „Außerdem haben wir dafür gesorgt, dass sie über Büroeingänge, das gleiche Stützenraster und die gleiche Tragfähigkeit des zweiten Stockwerks wie das erste Stockwerk verfügen.“

Das Design ermöglicht auch unabhängige Räume auf jeder Etage, sagt Nelson. „Wenn sich in der unteren Etage ein riesiges Speditions- und Logistikunternehmen befände, möchten wir nicht, dass die obere Etage Angst hat, hinter ihren Lastwagen festzustecken und ein- und auszusteigen“, sagt er. „Es sind eigentlich zwei übereinander gestapelte Lagerhäuser.“

Tom Stabile hat als Reporter und Redakteur für Zeitschriften, Zeitungen und Fachpublikationen in New York City, Washington, D.C. und Santo Domingo, Dominikanische Republik gearbeitet und sich dabei mit Wirtschaft und Finanzen, Bildung, öffentlichen Angelegenheiten, Strafjustiz und Kunst befasst.