KUOW

Oct 30, 2023

Die Stadt Seattle gab diese Woche die Gewinner ihres Wettbewerbs zur Umwandlung von Büro- in Wohngebäude bekannt.

In der Innenstadt gibt es zu viel Büroraum und zu wenig Wohnraum.

Aber es ist nicht einfach, alte Büros in Mehrfamilienhäuser umzuwandeln. Praktische und finanzielle Zwänge führen dazu, dass solche Projekte zumindest in Seattle selten in die Tat umgesetzt werden.

Und so lud Bürgermeister Bruce Harrell Teams aus Architekten und Gebäudeeigentümern ein, Vorschläge zusammen mit Ratschlägen dazu einzureichen, was die Stadt ändern müsste, um diese Vorschläge voranzutreiben.

Die eingereichten Projekte reichten von historischen Bürogebäuden, darunter dem Smith Tower, bis hin zu sehr schlicht wirkenden Bürogebäuden aus Glas und Stahl aus den 1960er Jahren.

Der 1. Platz ging an das Mutual Life Building, ein Bürogebäude, das von Henry Yesler (Besitzer der ersten Mühle in Seattle, nach der die Yesler Avenue benannt ist) in Auftrag gegeben wurde, obwohl er die Fertigstellung nicht mehr erlebte.

Wäre Yesler heute noch am Leben, würde er das Leben in seinem Gebäude wahrscheinlich als eine kleine Enttäuschung empfinden.

„Wir sind mit den Mietern durch das Gebäude gegangen und es ist weitgehend leer“, sagte Rob Humble von Hybrid Architecture, Teil des Projektteams. „Sie beziehen im Moment sozusagen kein Einkommen aus diesem Gebäude. Und sie waren sehr aufgeschlossen gegenüber der Idee, es in Wohnraum umzuwandeln.“

Das Designteam schlug vor, die Büroetagen des Gebäudes in bezahlbaren Wohnraum für Menschen umzuwandeln, die aus der Obdachlosigkeit ausbrechen. Sie stützten sich auf einen historischen Archetyp, der in vielen Städten längst veraltet ist und als „Einzelzimmerhotels“ bekannt ist.

Im renovierten Mutual Life Building würden die Bewohner in Einzelzimmern wohnen und sich Annehmlichkeiten wie Badezimmer und Küchen teilen.

Die Strategie trägt auch zur Bewältigung einer der zentralen Herausforderungen bei der Umwandlung alter Bürogebäude in Wohnungen bei: Sie bietet Ihnen die Möglichkeit, den dunklen Innenraum in der Mitte des Stockwerks zu nutzen, der für die meisten Wohnräume zu weit von der Fensterwand entfernt ist.

In diesem Fall werden Gemeinschaftsräume dort untergebracht, in großen Räumen mit einem Fenster am anderen Ende.

Ein weiterer Vorteil dieser Strategie besteht darin, dass sie später problemlos wieder in Büros umgewandelt werden kann, wenn sich der Markt verändert. Das liegt daran, dass der Eigentümer nicht in jeder Wohnung neue Badezimmer und Sanitäranlagen über die gesamte Etage verstreut haben wird – die Badezimmer sind an einigen Stellen auf jeder Etage zusammengefasst, ähnlich wie die Badezimmer in einem Büro. Das war Humble wichtig, denn wer weiß, wohin sich der Immobilienmarkt entwickeln wird?

„Wir gehen davon aus, dass diese Gebäude zeitlich statisch sind“, sagte Humble. „Aber dieses Gebäude wurde 1895 als zweistöckiges Gebäude erbaut. Sie bauten es 1916 um fünf Stockwerke auf . Diese Gebäude haben also wirklich einen sehr zyklischen Lebenszyklus.“

Deshalb, fügte Humble hinzu, sollte die Neugestaltung „eine Demontage und Anpassungsfähigkeit ermöglichen, sodass es in Zukunft bei Bedarf für eine andere Verwendung umkonfiguriert werden kann“.

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Der Platz ging an einige historische Lagerhäuser, die eine Zeit lang als Bürogebäude dienten. Diese befinden sich in der Nähe der Uferpromenade und befanden sich vor dem Einsturz des Alaskan Way Viaduct im lauten Schatten.

In diesem Projekt bot das Architekturbüro Miller Hull eine weitere Möglichkeit, das Problem der dunklen Innenräume großer Gebäude anzugehen. Sie warfen einen Blick auf die Struktur hinter der Betonfassade des Lagerhauses – dort befand sich ein Gitter aus massiven Holzsäulen und Balken, die die Böden stützten. In vielen historischen Lagergebäuden Seattles finden Sie wunderschöne alte Hölzer. Und innerhalb dieses Gitters aus massiven Hölzern begannen sie, einen Teil des Innenraums in der Mitte herauszuschneiden und auf diese Weise Licht in die Mitte des Gebäudes zu bringen.

„Es ist gesetzlich vorgeschrieben, bedienbare Fenster in Schlafzimmern zu haben“, sagte Claire Rennhack von Miller Hull, „aber wir sind bei diesem Projekt von einem humanen Standpunkt ausgegangen, bei dem wir das Gefühl hatten, dass es wichtig ist, für Licht und Luft sowie für soziale Verbindungen, Annehmlichkeiten und Grünflächen zu sorgen.“ Raumzugang in einer städtischen Umgebung für alle Nutzer dieses Gebäudes, unabhängig davon, ob Sie eine Außeneinheit hatten oder ob Sie sich in der Mitte des Gebäudes befanden.“

Historisch gesehen hatten viele größere Büro- und Wohngebäude von oben betrachtet die Form der Buchstaben des Alphabets: A, B, E, U, P und R. Was Ihnen an diesen Buchstabenformen auffallen wird, ist, dass sie Löcher enthalten. In architektonische Form übersetzt, ermöglichten diese Löcher Licht und Luft, in das Innere von Gebäuden in der Zeit vor Klimaanlagen und kostengünstigem künstlichem Licht einzudringen. Viele dieser historischen Gebäude füllten diese Löcher im Laufe der Zeit mit Aufzügen oder Treppen.

In diesem Fall würde das Gebäude diese alte Technik wiederbeleben, um Licht in die Eingeweide eines Lagerhauses zu bringen, das noch nie so viel Licht gesehen hat.

Dabei handelt es sich nicht um Wohnraum für Menschen, die aus der Obdachlosigkeit kommen – es handelt sich zum Teil um marktüblichen Wohnraum, was heutzutage High-End-Wohnraum bedeutet, und zum anderen um bezahlbaren Wohnraum am oberen Ende, den manche als „Wohnen für Arbeitskräfte“ bezeichnen.

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Der dritte Platz ging an ein eher langweilig wirkendes Nachkriegsgebäude. Das Architekturbüro Gensler & Associates wollte die Adresse nicht preisgeben – der Eigentümer wollte die derzeitigen Büromieter nicht verunsichern. Aber es ist ein relativ schmaler Kasten aus Glas und Stahl. Da es schmal ist, gibt es nicht die gleichen Probleme mit der Bodenbreite wie bei einigen anderen Gebäuden.

Gensler ist ein großes Unternehmen und hat ein Tool entwickelt, das Gebäude danach bewertet, wie einfach sie in Wohnnutzung umgewandelt werden können. Dieses unscheinbare Gebäude erzielte bei diesem Tool eine Bewertung von 87 (also ein B+). Aber die Wiederverwendung des Gebäudes statt seines Abrisses würde fast 10 Millionen Pfund CO2 einsparen.

Ein Mitglied der Jury sagte, dieses Designteam habe den dritten Platz gewonnen, weil es gezeigt habe, wie es sich durch die Umwandlung in Eigentumswohnungen leisten könne, neue Einzelhandelsflächen auf der Straßenebene hinzuzufügen und so das derzeit sehr tote Straßenbild zu beleben.

Eines der größten praktischen Hindernisse, die die Umsetzung dieser Vorschläge verhindern, besteht darin, dass die Baubehörde diese „wesentlichen Änderungen“ in Betracht zieht, wenn Sie die Art und Weise ändern, wie ein Gebäude genutzt wird, sobald Sie ausreichend Änderungen vorgenommen haben. Und wenn Sie diese Schwelle erreichen, müssen Sie das Gebäude auf die aktuellen Erdbeben- und Energievorschriften umrüsten und die Anforderungen des Americans with Disabilities Act erfüllen.

Daher forderten die Designer in fast allen Fällen eine gewisse Abkehr von diesen modernen Standards.

Architekten sagten, dass es bei den Erdbebenvorschriften nicht darum gehe, Standards gänzlich abzuschaffen, aber warum reicht das nicht aus, wenn es sich um Gebäude handelt, die bereits vor einigen Jahren modernisiert wurden?

Rico Quirindongo, der Direktor des Büros für Planung und Gemeindeentwicklung, war diesem Ansatz gegenüber misstrauisch.

„Da sind Sie auf gefährlichem Terrain“, sagte er.

Aber wenn es um moderne Standards für Energievorschriften geht, könnten Architekten laut Quirindongo mehr Spielraum haben, insbesondere wenn die Wiederverwendung eines Gebäudes tatsächlich die langfristigen CO2-Emissionen reduziert.

Sie könnten versucht sein zu glauben, dass die Wiederverwendung eines älteren Gebäudes kostengünstiger ist. Tatsächlich ist es oft günstiger, das alte Gebäude abzureißen und von Grund auf neu zu bauen.

Viele dieser Projekte beantragten verschiedene Steuererleichterungen, um die Finanzierung dieser Projekte sicherzustellen. Dies ist ein Bereich, in dem die Stadt einen großen Ermessensspielraum hat.

Anfang des Jahres berichtete KUOW darüber, dass diese Art der Umwandlung von Büro- in Wohnimmobilien in Tacoma bereits stattfindet. Projekte werden dort auf Eis gelegt, weil der Markt für Büroflächen noch deprimierter ist, die Entwickler in diesen Gebieten aber auch weniger Gebühren zahlen müssen. Insgesamt ist die Schwelle, ab der die Entwickler genug Geld verdienen können, um das Projekt zu rechtfertigen, in Tacoma niedriger.

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Aber in Seattle sagen Entwickler, dass sie Steuererleichterungen brauchen, damit es funktioniert. Die Prävalenz der Umwandlung von Büro- in Wohngebäude in Tacoma im Vergleich zu Seattle stützt diese Behauptung.

Auch wenn einige dieser Projekte bezahlbaren Wohnraum beinhalteten, erforderte dies eine höhere Subventionierung seitens der Stadt. Viele Projektteams gingen davon aus, dass sie gerade genug Pausen von der Stadt bekommen würden, um finanziell über die Runden zu kommen, und gingen aus diesem Grund von marktüblichen Unterkünften aus.

Es stimmt, dass Seattle auf allen Einkommensniveaus mehr Wohnraum braucht. Ein Mangel an Wohnraum treibt unabhängig vom Einkommensniveau die Preise für alle in die Höhe.

Bürgermeister Bruce Harrell hat versprochen, weiterhin mit diesen Designteams zu sprechen. Quirindongo, der Leiter des Planungsbüros der Stadt, wies darauf hin, dass Seattle nicht bereit sei, pauschale Änderungen an Bebauungsregeln oder Bauvorschriften vorzunehmen, um die Umsetzung aller möglichen Projekte zu ermöglichen. Doch die Stadtoberhäupter sind an diesen Projekten interessiert und werden im Einzelfall entscheiden, inwieweit es sinnvoll ist, die Regeln zu lockern, damit sie umgesetzt werden können.

Mindestens zwei Projekteinreichungen enthielten keine realen Gebäude. Schemata Workshop nutzte seine Einreichung, um die Bedeutung anderer Einrichtungen wie Grünflächen, Lebensmittelgeschäfte, Schulen, Kunst und Kultur zu demonstrieren. Die Architektin Grace Kim schlug vor, auch ungenutzte Bürogebäude für diese Nutzung umzuwandeln.

Die Graphite Design Group nutzte ihre Einreichung, um zu zeigen, wie Gebäude die Vorteile vorhandener Strukturkomponenten nutzen und dennoch aus der rechteckigen Kastenform aus Glas und Stahl ausbrechen können, die mit Bürotürmen aus der Mitte des Jahrhunderts assoziiert wird.

Joshuas Beat „Growing Pains“ bewegt sich an der Schnittstelle von Wohnen, Transport, Stadtplanung und Wirtschaft. Er hat ausführlich über Amazon und den Wohnungsmangel in unserer Region berichtet. Er interviewt Menschen, die bezahlbaren Wohnraum gefunden haben, indem sie lange Wege zur Arbeit, überflutete Flüsse oder andere Gefahren in Kauf genommen haben. Er fragt die Menschen, was sie von der Arbeit erwarten und wie sich das ändert. Er erkundet die „Hauptstraßen“ der Nachbarschaft, wo Anwohner und Unternehmen zusammenkommen, um eine Gemeinschaft zu bilden.

Sarah kam 2019 als leitende Produzentin bei The Record zu KUOW. Sie betreut jetzt KUOWs neue Mittagsshow Soundside. Bevor sie bei KUOW arbeitete, war Sarah leitende Produzentin bei der Podcast-Produktionsfirma Larj Media in Seattle und Lehrkünstlerin bei Path with Art.

Libby Denkmann kam im Dezember 2021 als Moderatorin der Mittagssendung Soundside zu KUOW. Sie ist gebürtige Pazifische Nordwestlerin, wuchs in Redmond auf, machte ihren Abschluss an der University of Washington und berichtete als Produzentin und Reporterin bei KIRO Radio über lokale Nachrichten.